Manutenção Predial – Planejamento e Execução

Já ouviu falar em manutenção predial? Se você é do ramo da construção civil, com certeza sabe do que se trata, mas vamos definir aqui alguns pontos que às vezes passam batido e que são essenciais para garantir a usabilidade dos imóveis e empreendimentos e prolongar sua vida útil de projeto (VUP), ainda economizando no processo. Se você planejar bem suas intervenções, melhor ainda!

Confira algumas definições da NBR 15575 sobre VUP:

Como vemos no gráfico acima, o empreendimento tende a decair e a cada manutenção tem um salto no desempenho. Se o objeto passar do nível mínimo de desempenho requerido, o usuário não pode utilizá-lo.

Obs.: cada “salto”, ou manutenção, é exponencialmente mais caro conforme o seu “tamanho”, o que leva a perceber que cuidados constantes são mais baratos, ao longo do tempo, do que intervenções grandes feitas pontualmente.

A regra do 5 na Manutenção Predial

Quando calculamos o custo para uma mudança de escopo, é comum usarmos a regra do 5, que diz que a cada etapa que deixamos passar ou que falhamos em prever o erro, multiplicamos por 5 o custo para correção. Confira no gráfico:

É possível observar que o cálculo desse custo deve começar lá na fase de concepção. É por isso que muitos projetos, hoje em dia, se preocupam tanto com a manutenibilidade; que significa a facilidade com que o objeto pode receber manutenção, qualquer que seja o tipo e momento da vida.

Por exemplo:

• Na concepção da ideia, a correção de um problema custa $ 0
• Já se ele é percebido na fase de projeto, a correção dele custa $ 1
• Quando percebemos o problema durante a execução, a correção dele custa $ 5
• Depois de a obra pronta, a manutenção preventiva dele custa $ 25
• Depois de a obra pronta e a manutenção preventiva não é feita, a manutenção corretiva dele custa $ 125

O que é Manutenção Predial Preventiva?

Esse tipo de Manutenção Predial ainda é pouco comum no Brasil pelo desconhecimento dos detentores de poder, como síndicos, administradores de condomínios e administradores públicos e significa prever os problemas e atuar na sua correção antes que eles apareçam de forma comprometedora.

O manual de uso, operação e manutenção deve explicar sua execução em detalhes. Esse será tema de outro post aqui no blog.

Exemplos de ações preventivas:

• Inspeção de instalações elétricas, hidráulicas, mecânicas e de gás
• Lubrificação de sistemas como o de elevador
• Verificação da integridade de telhados e coberturas

Manutenção Predial Corretiva

Depois de falhar em fazer a manutenção preventiva, só resta corrigir o problema que surgiu e está causando transtorno e preocupação para todos os envolvidos. É o tipo mais caro de atuação e pune o despreparo do administrador em se preparar devidamente.

São exemplos:

• Restauração estrutural
• Consertos em sistemas complementares (elétrica, hidráulica, etc.)
• Consertos de piso

Nem tudo está perdido: Manutenção Preditiva

Essa atuação pode começar antes ou depois de alguma situação não prevista ter acontecido e consiste em averiguar os defeitos e montar um planejamento de correção aliado a prevenção de novos defeitos

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