Quem paga reforma é o inquilino ou o proprietário?

Se você já esteve em uma situação de aluguel, seja você o locador ou o locatário, já deve ter se deparado com essa dúvida. Garanto para você que muita gente também tem essa dúvida e todo mundo sempre puxa os argumentos para o seu lado. Mas afinal, quem paga a reforma é o inquilino ou o proprietário?

Como a maioria das perguntas da vida, a resposta é depende. Está com dúvida? Então confira a matéria!

Do contrato de locação firmado entre as partes

Em primeiro lugar, é preciso analisar o contrato de locação firmado entre Locatário (inquilino) e Locador (proprietário) e verificar se há cláusulas estabelecendo de quem é a responsabilidade das reformas e manutenção do imóvel locado. Assim, caso o contrato já preveja de quem é a responsabilidade, então, não há dúvidas e discussão.

Vale lembrar que o contrato de locação não é contrato de adesão, em que pese a maioria dos termos já venham predeterminados, as cláusulas podem ser modificadas a critério das partes. Por isso, antes de assinar o contrato de locação, leia-o com muita atenção!

No entanto, ainda que haja a previsão no contrato, nada impede que as partes venham a estipular de forma diversa.

Responsabilidade na lei de locações

Inexistindo previsão contratual quanto a responsabilidade pelas reformas e manutenções, a Lei de Locações (Lei 8.245/91) passa a estabelecer quem tem o dever e a obrigação quanto a reforma no imóvel. Assim, quando não há a previsão contratual, como saber de quem tem o dever de pagar pela reforma do imóvel locado? Proprietário ou Inquilino?

Obrigações do locador (proprietário)

A Lei de locações estabelece algumas obrigações ao proprietário, sendo a entrega e a manutenção do imóvel alugado para que seja habitável e tenha condições de uso pelo inquilino. Seja dizer que é de responsabilidade do proprietário os danos estruturais no imóvel, anteriores e durante o contrato de locação, danos estes que impossibilite o uso adequado e a habitação no imóvel.

Podemos citar como exemplo: as infiltrações pelas chuvas, telha quebrada, vazamentos, ou qualquer defeito na estrutura.

Fique atento!! O problema não pode ter sido causado pelo inquilino, o que no caso será responsável pelo reparo.

É preciso notificar o proprietário do imóvel a respeito do problema, dando a este a opção que o conserto seja promovido por ele ou que autorize o inquilino a fazer o reparo.

Claro que, em caso de urgência ou até mesmo recusa pelo proprietário, poderá o inquilino fazer o reparo mesmo sem autorização e será indenizado posteriormente.

Obrigações do locatário (inquilino)

Por outro lado, o inquilino deve ser responsável pela manutenção e conservação do imóvel locado. Assim, as despesas de manutenção do imóvel são de responsabilidade do inquilino, visto que este tem o dever de cuidar do imóvel como se fosse seu, zelando e conservando-o.

Entende-se como despesas de manutenção:

• Limpeza do imóvel
• Conserto de torneiras
• Troca de lâmpada
• Limpeza na caixa de gordura
• Revisão do gás
• entre outros

Além desses reparos, o locatário é responsável pelos danos causados por si ou por terceiros. Ou seja, é obrigação do inquilino a imediata reparação dos danos provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes, ou prepostos devendo arcar com todos os custos inerentes ao dano.

Vistoria de entrada e saída

Falamos bastante sobre esse assunto nesse artigo, leia clicando aqui.

Quando da devolução do imóvel alugado, o inquilino deve entregar o imóvel nas mesmas condições em que recebeu. Para isso, o locatário é responsável por realizar uma vistoria de entrada, apresentando qual era o estado do imóvel quando da entrada do inquilino, e este por sua vez uma vistoria de saída apresentando o estado em que o imóvel está sendo entregue.

Caso haja divergência entre as vistorias, todas as avarias e depredações no imóvel, é de responsabilidade do inquilino fazer a reforma, sendo sua obrigação devolver o imóvel no estado em que recebeu, seja renovando a pintura, o piso estragado por uso, entre outros motivos.

Por isso, importante realizar a vistoria de entrada, assim como acompanhar a vistoria de saída do imóvel.

Benfeitorias: quem paga é o inquilino ou o proprietário?

Agora, se pretende fazer acréscimos ou melhoramentos no imóvel, precisamos verificar a que tipo de acréscimos estamos pretendendo. O Código Civil classifica esses acréscimos como benfeitorias, e elas podem ser divididas em três tipos para definir se quem paga reforma é o inquilino ou o proprietário:

As Necessárias

São aquelas realizadas para garantir a conservação do imóvel e evitar a sua deterioração. Por exemplo, a impermeabilização para evitar infiltrações, renovação do telhado, substituição de instalações elétricas.

As úteis

São aquelas que tem objetivo de aumentar ou facilitar o uso do imóvel. Por exemplo, a construção de uma garagem, instalação de segurança, proteção em janelas e portas.

As Voluptuárias

São aquelas que tornam o imóvel mais agradável ou focada na estética, que valorizam o imóvel. Por exemplo: construção de uma piscina, troca de piso, troca de pintura.

As benfeitorias necessárias e úteis são de responsabilidade do proprietário do imóvel, com a diferença de que as necessárias, ainda que o locatário tenha feito sem a sua autorização, deve ser indenizada, e, por sua vez, as úteis também serão indenizadas, contudo, necessita da autorização por parte do proprietário.

Já as benfeitorias voluptuárias não serão indenizadas pelo proprietário do imóvel. Em contrapartida, poderá o locatário ao final da locação retirar, desde que não provoque danos à estrutura do imóvel. Contudo, as partes podem convencionar a manutenção da benfeitoria no imóvel e a indenização por ela.

A autora

Quem escreveu esse artigo foi a advogada curitibana Yuna Kiwara. Aproveite para ver esse outro artigo que ela disponibilizou para o bog Zinz: Principais leis trabalhistas na construção civil

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