Como calcular o preço do metro quadrado
Analisar se um imóvel está caro ou barato é essencial tanto para comprador quanto para vendedor e achar essas diferenças é o que faz os investimentos serem mais lucrativos. Nesse artigo, vamos analisar alguns jeitos de como calcular o preço do metro quadrado. Fique ligado!
Se você é um leitor recorrente dos nossos posts e newsletter, já viu que o preço dos aluguéis aumentou muito no último ano e, junto com ele, os preços de imóveis. Parte disso é inflação, mas parte disso é a valorização de um investimento tão sólido que resiste a essa mesma inflação, mantendo e até aumentando seu valor real.
Falamos disso e da comparação entre aluguel e fundos imobiliários aqui.
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A importância de saber como calcular o metro quadrado
Todos os envolvidos na compra e venda de um terreno são beneficiados quando detém o conhecimento sobre como é calculado o preço do imóvel, sejam eles vendedores, compradores ou investidores. O preço do metro quadrado de um imóvel afeta o prço de venda e o aluguel! Vejamos:
Vendedor
Quem decide vender um apartamento deve, primeiramente definir o preço que pretende conseguir com o bem. Infelizmente, o apego afetivo não entra nessa conta e pode ser que uma casa histórica seja vendida pelo preço do terreno apenas para ser demolida e dar espaço a um estacionamento. Acontece.
Comprador
Na compra, acontece uma análise parecida. O comprador deve imaginar quais são as características essenciais do que ele busca e quanto pretende ou pode gastar.
Quando isso estiver definido, começa a busca.
Investidor
Para um investidor, quase nunca há uma ligação afetiva com os bens, caso em que é muito direto comparar preço e valor. Se o mercado valoriza um bem mais do que ele custa para ser comprado, há uma oportunidade interessante. Falamos sobre viabilidade de investimentos nesse artigo.
Começando pelo começo
O jeito matemático de como calcular o preço do metro quadrado é dividindo o preço do imóvel pela área. Nessa conta, você deve incluir tudo o que for considerado metragem do imóvel, como garagem e parte da área comum.
Existe um segundo parâmetro chamado preço do metro quadrado privativo, que conta apenas com a área de apartamento e garagem.
Em publicidades, as imobiliárias costumam usar a metragem total (contando as áreas comuns) para suas propagandas. Já quando alguém precisa mostrar como seu bairro é valorizado, a usada para a conta é a metragem útil.
Mas não é isso que você procurava, certo?
É importante deixar bem claro: quem define o preço do metro quadrado é o mercado. De nada adianta ter um super terreno, se ninguém quer comprar. (Aposto que está barato um terreno no meio do Saara. Rs.)
Agora vamos para a prática. Na hora de comprar um imóvel, existem basicamente 2 jeitos de se chegar a um preço de venda, que na verdade se complementam:
Do ponto de vista do construtor e do investidor
Levantar os custos de construção e TIR (taxa interna de retorno) esperada do investimento, geralmente tomado como preço mínimo de venda.
Do ponto de vista do mercado
Comparar o preço de outros imóveis da região, geralmente tomado como preço máximo de venda. Compare:
- Localização: segurança da região, opções de lazer, áreas verdes e transporte público próximo valorizam o metro quadrado do seu imóvel
- Estado de conservação: seja o imóvel novo ou reformado, o importante é que ele esteja bem conservados
- Número de cômodos: quantidade de quartos, banheiros e vagas valorizam o imóvel
- Inserção em condomínio: casas e apartamentos em condomínios podem oferecer benefícios e itens de lazer que influenciam no preço. Piscina, salão de festa, playground ou mais de uma vaga de garagem também refletem no valor do metro quadrado.
- Função: analise os possíveis lucros ou usos que o terreno ou imóvel pode ter. Caso você monte um negócio com esse bem, qual o retorno esperado?
- Potencial de valorização: não precisa ser um especulador imobiliário para pensar no preço de venda já na hora da compra. Verifique se o terreno tem potencial de valorização pelo período que você ficará com o bem.
Os dois critérios devem ser trabalhados juntos e a maior rentabilidade do empreendimento virá, claro, quando o custo de construção for baixo e o preço de venda for alto. São exatamente essas inconsistências no mercado que os investidores imobiliários buscam
Especulação imobiliária e sua influência no preço do metro quadrado
Esse termo, muitas vezes usado de forma pejorativa, nada mais é do que o dono de um imóvel esperar ele se valorizar para vender.
É claro que nem tudo é tão simples. Muitas fazendas foram compradas a preço de banana no passado e vendidas a preços altíssimos, mas tudo com base no que o mercado valoriza. Essa prática é tida como maléfica para algumas regiões pois aumenta o custo de vida dos moradores ao passo que a especulação aumenta.
Se o metro quadrado aparente ao mercado hoje é baixo, mas existe uma possibilidade que o terreno se valorize, investidores começarão a olhar para a região de forma diferente. Algumas vezes, inclusive, apenas pela própria especulação, seja ela sustentável ou não, o preço do metro quadrado já sobe. É como o mercado de ações, mas um pouco menos volátil.
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Engenheiro Civil pela UFPR, pós-graduado em gestão de obras e pós-graduando em desenvolvimento em Python
Sócio da GUPA Engenharia e founder e CTO da Zinz, focado em mudar o jeito como o Brasil faz reformas ao trazer tecnologia ao setor de construção civil, uma área historicamente artesanal.
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