Tabelas de preços da construção civil: quanto vou gastar na obra?
Tudo o que queremos hoje em dia é ter uma estimativa de quanto vamos gastar em determinado empreendimento, certo? Apesar da variação de preços ser algo que ninguém pode controlar, o custo que uma obra custaria hoje é possível de ser calculado. Hoje vamos valar sobre algumas tabelas de preços da construção civil e onde usar cada uma das opções.
Neste artigo vamos conversar sobre 3 tabelas básicas da construção civil e é interessante perceber que cada uma delas pode ser usada em uma etapa do projeto:
- CUB: muito usado no estudo de viabilidade
- TCPO e SINAPI: usadas na etapa de orçamentação
Ainda não tem quem execute a obra?
CUB: Custo Unitário Básico da Construção
O CUB é uma ferramenta de custos que possibilita a primeira análise de viabilidade de um empreendimento, assim como permite uma visão geral do mercado. Ela engloba material, mão-de-obra e administração em um único valor, medido em reais por metro quadrado e separado por setor em um determinado mês. É uma ferramenta interessante porque dá uma estimativa mesmo sem ter-se o projeto definido ou materiais e serviços quantificados.
Veja, por exemplo, os custos unitários básicos de empreendimentos residenciais de padrão normal (médio) em março de 2021:
| PADRÃO NORMAL | Preço / m² |
| R-1 | R$ 2.133,09 |
| PP-4 | R$ 2.047,61 |
| R-8 | R$ 1.770,20 |
| R-16 | R$ 1.714,65 |
R-1, PP-4, R-8 e R-16 significam a faixa de número de andares do empreendimento, para uma estimativa mais precisa
PP significa prédio popular
CUB como estimativa e depois como parâmetro
Inicialmente, foi criado como parâmetro para a estimativa de custos de imóveis, mas foi se tornando um verdadeiro indicador de custos do setor da construção, devido à sua aderência ao mercado. Em suma, o CUB representa muito bem os valores usados no mercado muito por causa da origens dos dados usados no estudo: Os salários e preços de materiais e mão-de-obra, despesa administrativas e equipamentos previstos na NBR-12.721:2006, são obtidos através do levantamento de informações junto a uma amostra de cerca de 40 empresas da construção.
O cálculo do CUB é feito a partir de um lote padrão de itens que engloba:
- 25 dos materiais mais utilizados
- Preços de mão-de-obra, como pedreiro e servente
- Custo administrativo, nominalmente engenheiro
- Locação de equipamentos, principalmente betoneira 320 l
O Custo Unitário Básico (CUB/m²) foi criado em dezembro de 1964, por meio da Lei Federal 4.591. Recomendo também a leitura da NBR 12.721 para um orçamento mais guiado e preciso.
Como calcular o valor da obra com CUB
Por isso, é possível estimar o custo total da obra com a fórmula:
Valor da Obra = ( CUB x Área Equivalente + Itens não inclusos) x ( 1 + BDI )
Não se esqueça do BDI! Falamos sobre ele nesse artigo.
O que não está incluso no CUB?
- Compra do terreno
- Custos com cartório como registro de incorporação e escrituras
- Projetos: arquitetônico, paisagismo, estrutural, complementares, fundações, além dos custos com aprovação do projeto na esfera pública
- Fundação e movimentação de terra
- Equipamentos extras: elevadores, fogões, aquecedores, bombas de recalque, equipamentos de incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação ou exaustores. Não confundir com equipamentos utilizados para construção e considerados no CUB (ex. ferramentas, escavadeiras, betoneiras,…)
- Obras e serviços complementares: urbanização, recreação, playground, piscinas, campos de esporte, paisagismo…
- Remuneração e risco da construtora e da incorporadora.
- Impostos como ITBI, ISS, ICMS, IPTU, etc.
Valores desonerados e não-desonerados, quem pode usar?
Os valores da tabela do CUB/m² desonerado foram calculados e divulgados para o artigo 7º da Lei 12.546/11, alterado pela Lei 12.844/13, que trata, entre outras coisas, da desoneração da folha de pagamentos na Construção Civil.
A diferença entre onerado ou não é o percentual de encargos sociais incidentes sobre a mão de obra. O cálculo do CUB/m² desonerado não considera a incidência dos 20% referentes a previdência social e suas reincidências. A desoneração da folha de pagamento é um tópico para um artigo inteiro, porém a explicação de quem pode usar a desoneração nos cálculos de custos é bem mais tranquila.
- Ela pode ser utilizada pelas empresas do setor da Construção Civil cuja atividade principal (assim considerada aquela de maior receita auferida ou esperada) esteja enquadrada nos grupos:
- 412 (Construção de Edifícios)
- 432 (Instalações Elétricas, Hidráulicas e outras Instalações em Construções)
- 433 (Obras de Acabamento) e
- 439 (Outros Serviços Especializados para Construção) da CNAE
- Não pode ser utilizada por empresas da Construção Civil cuja atividade principal esteja enquadrada no grupo:
- 411 (Incorporação de Empreendimentos Imobiliários) da CNAE 2.0
TCPO: Tabela de Composição de Preços para Orçamentos
Na TCPO, encontramos milhares de composições de serviços, medidos por unidade básica, como metro quadrado ou kg. Essas composições descrevem materiais e horas de trabalho necessários para determinado serviço. Ao contrário da facilidade do CUB, a TCPO necessita que você já tenha os projetos definidos e serviços quantificados. Com a TCPO conseguimos, aí sim, levantar os materiais e mão-de-obra necessários.
As principais vantagens do uso da TCPO são:
- Diminui as chances de erros nos orçamentos
- Aumenta a segurança do orçamentista nos resultados
- Otimiza e facilita a composição de preços
- Economia pelo uso de lista de insumos, juntamente com a Curva ABC
- Gera dados confiáveis que favorecem a tomada de decisões;
- Melhora o planejamento com a execução de cronograma físico-financeiro mais preciso.
SINAPI: Sistema Nacional de Preços e Índices para a Construção Civil
A SINAPI é produzida pela Caixa Econômica Federal, em conjunto com o IBGE e tem o objetivo de produzir relatórios mensais com os preços praticados pelo mercado em para os setores de saneamento básico, infraestrutura e habitação com relação a:
- Salários medianos de mão de obra
- Preços medianos de materiais
- Preço de aluuel ou compra de máquinas e equipamentos
- Preço dos serviços da construção
Todo mês a Caixa e o IBGE fazem a devida pesquisa de mercado com os itens listados e lançam nova versão da tabela, que fica disponível no site da SINAPI. São milhares (quiçá milhões) de itens atualizados mensalmente, mantendo uma aderência muito forte com o mercado e se tornando uma das principais ferramentas dos orçamentistas.
Integração entre as tabelas de preços da construção civil
Quando as ferramentas mencionadas aqui são utilizadas em conjunto, temos a receita para o sucesso. Seu orçamento vai sair seguramente aderente ao marcado porque as instituições que mostram os valores buscam eles justamente no mercado da contrução.
Então aproveite o conhecimento e informações disponíveis. Seu histórico é importante, mas no mundo de hoje, em que os preços são tão variáveis e as propostas são válidas por menos de uma semana, é sempre bom se manter atualizado.
Espero que esse texto tenha ajudado a entender mais sobre as tabelas de preços da construção civil e que seus próximos empreendimentos sejam um sucesso!
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Engenheiro Civil pela UFPR, pós-graduado em gestão de obras e pós-graduando em desenvolvimento em Python
Sócio da GUPA Engenharia e founder e CTO da Zinz, focado em mudar o jeito como o Brasil faz reformas ao trazer tecnologia ao setor de construção civil, uma área historicamente artesanal.