Diferenças entre incorporar e empreitar

Existem muitas formas de operar na construção civil e, de forma geral, todas envolvem construir um produto e vendê-lo, mas dentro desse ramo há várias alternativas sobre como fazer isso. Para elucidar a questão, esse artigo vem explicar alguns conceitos e, principalmente, te ajudar a escolher seu modelo de negócio baseado nas diferenças entre incorporar e empreitar. Fica ligado!

O que significa incorporar?

Incorporar, na língua portuguesa, se refere a juntar duas ou mais coisas para formar uma outra, sempre maior. No nosso ramo, se refere a juntar um terreno, material e mão-de-obra, que sozinhos não têm valor a um possível comprador, e transformá-los em um imóvel, pronto e habitável, que aí sim pode ser vendido a um cliente.

O incorporador, por sua vez, é o agente, seja pessoa física ou jurídica, que administra a construção e se responsabiliza pela venda das unidades.

A negociação pelo terreno pode ser em forma de:

• Parceria, em que divide-se o lucro da venda das unidades
• Compra simples, em que o incorporador paga pelo terreno
• Permuta, em que o incorporador constrói no terreno em troca de uma unidade no novo empreendimento, por exemplo

As vantagens de incorporar

Esse trabalho de administração, em que tudo fica sob o seu guarda-chuva, requer muita organização, mas tende a trazer os melhores resultados. Veja algumas das vantagens de incorporar:

Retorno financeiro

Essa é uma das principais diferenças entre incorporar e empreitar: quanto rende.

Como as responsabilidades são do incorporador, é natural que o retorno do investimento também seja dele. A TIR (taxa interna de retorno) desse empreendimento tende a ser alto e, a não ser que algo saia muito errado, bater a renda fixa. Falamos sobre isso nesse post.

Controle sobre o nível de serviço e cronograma

Sendo o empreendimento “criação” do incorporador, já que ele definiu local, nível de construção, público alvo, etc., ele tem total poder sobre os rumos do negócio.

Caso seja interessante atrasar a entrega em 1 mês, ele o pode fazer sem problemas. Se o melhor for investir um pouco mais para entregar antes, também é ele quem decide e vai colher os frutos da decisão.

Controle sobre o marketing do empreendimento

Hoje em dia, muitas construtoras e incorporadoras investem em marketing como diferencial dos seus imóveis, principalmente nas mídias digitais. Um exemplo forte disso é a Hype Incoporadora. Isso se dá pelo crescimento de exposição que uma campanha digital tem em relação a uma física.

Porém, existem situações em que um outdoor ainda trará mais resultado do que um ad no instagram, então o incorporador deve saber analisar o contexto em que está inserido e ajustar a estratégia para tal.

Os riscos de incoporar

Claro que nem tudo são flores, então vamos aos riscos da incorporação. Vê-se que é uma operação bastante complicada e que envolve muitos riscos, tais como:

Risco financeiro

Todos os custos serão absorvidos pelo incorporador e o dinheiro poderá ficar parado no imóvel até que seja feita a venda deste.

Além desse custo de dinheiro parado, existe sempre o risco de real prejuízo. Caso as unidades não vendam na quantidade e momento esperados, o retorno fica comprometido, já que o fluxo de caixa começa a ficar pior do que o planejado.

Risco legal/trabalhista

As ações trabalhistas, sejam de empreiteiros, construtora ou de outras fontes, acabam por “subir” até o incorporador, caso essas fontes não cumpram alguma obrigação

De oportunidade

O mercado da construção muda muito e, dependendo da diferença de condições entre o início e o fim de uma obra, podem haver oportunidades que não serão aproveitadas.

O que significa empreitar?

Empreitar significa prestar um serviço. Isso, de cara, nos diz que existe um contratante e um escopo bem definido com pagamento pré-definido.

Um empreiteiro é um agente de construção responsável por um serviço. Pode ser uma pequena parte do todo, como alvenaria, reboco ou pintura. Assim como pode ser um contrato grande, como vemos por aí empreiteiras construindo portos inteiros ou obras de arte de infraestrutura [linkar reportagens de construções por empreitada].

A questão principal é que ele é um prestador de serviço que entra e sai da obra sem a responsabilidade pelo todo. Ele faz o trabalho contratado, é pago, e sai.

Em um contrato de empreitada, existe menos risco do que na incorporação, já que o escopo e cronograma são bem definidos. Por outro lado, existem outros quesitos que fazem a diferença. Vejamos:

As vantagens de empreitar

Maleabilidade dos contratos

Os contratos de empreitada podem vir de vários jeitos, como:

• Empreitada global
• Empreitada por valor unitário
• Empreitada por tempo de serviço

Veja também: como contratar na construção civil

Menor risco, se comparado à incorporação

Os riscos financeiros da empreitada são limitados, já que o escopo e pagamento são bem definidos. Essa é outra das principais diferenças entre incorporar e empreitar.

O maior risco dessa modalidade é a execução com qualidade baixa, ou feita de forma errada, que pode resultar em uma reprovação do contratante. Essa possibilidade deve estar descrita em contrato, mas é muito comum acontecer. O que acontece nesse caso é que o pagamento não é feito até que o serviço seja refeito a contento da construtora ou incorporadora.

As desvantagens de empreitar

Administração de mão-de-obra

A lida diária da mão-de-obra é totalmente responsabilidade do empreiteiro, visto que os funcionários são dele.
É usual, até, que exista no contrato uma cláusula dizendo que os empregados não devem reportar à construtora, mais sim somente ao empreiteiro e este, sim, ao contratante.

Retenção de valores

A prática de retenção de valores é muito comum nesse tipo de contrato, apesar de ser ilegal. Isso é feito com a justificativa de que, se o empreiteiro sumir sem pagar o salário dos empregados, quem fica responsável por isso é a construtora ou a incorporadora.

É comum que se resguarde 5% de cada pagamentos para essa reserva e libere-se 60 dias após a conclusão dos serviços.

Em suma: escolho incorporar ou empreitar?

Fica claro que as coisas não são excludentes, mas vai de cada um, dependendo do intuito e do modelo de negócio, escolher um e/ou outro.

Se você tem menos dinheiro para investir ou precisa de mais segurança na hora de garantir rentabilidade, sugiro empreitar.

Já se você tem uma ideia muito boa, acredita que esse empreendimento que está imaginando pode dar bons frutos e tem o capital ou meios de conseguir o capital, deve incorporar.

Acha que com essas definições e informações que passamos aqui, ficou mais perto de decidir? Nos conte nos comentários!