Comprar ou investir em Fundos Imobiliários?

Com a baixa dos juros, os investimentos no mercado imobiliário ficaram muito mais, baratos, como falamos nesse artigo. Nesse cenário, uma pergunta paira sobre a cabeça dos investidores, sejam eles profissionais ou amadores: Comprar ou investir em Fundos Imobiliários?

Nesse artigo, vamos responder e ainda jogar mais perguntas no ar, porque nada pode ter uma resposta simples, não é mesmo? rs

Fundos de Investimentos Imobiliários

O que é um FII?

Um Fundo de Investimentos Imobiliários, ou FII para os íntimos, é um aglomerado de investidores que aplicam seu capital em um imóvel ou uma carteira de imóveis.

Esse fundo é gerido por um profissional do ramo com uma estratégia pré-definida e cuja remuneração vem de um valor fixo + sucesso. Quanto mais os acionistas do fundo ganharem, mais o gestor ganha.

É como se várias pessoas juntassem seus dinheiros para comprar, cada uma, uma porção de um empreendimento.

Como calcular o ROI desse investimento?

Para calcular o retorno sobre investimento (Return over investment), é necessário entender como funciona uma cota de fundo:

A cota tem um valor negociado em bolsa, que tem seu valor percebido segundo a intenção de compra de outras pessoas. Se muita gente quer comprar, os papéis se valorizam. Já se muita gente quer vender, os papéis ficam mais baratos. É a mesma dinâmica das ações de empresas, mas com menor volatilidade, veja o gráfico.

Se suas cotas se valorizarem, essa diferença entra na conta do ROI como lucro.

Por outro lado, os fundos devem pagar mensalmente dividendos referentes aos aluguéis dos imóveis. Diferente da valorização de cota, esse valor vai direto para a conta do investidor, que pode escolher reinvestir ou retirar o dinheiro para si.

Um dos sites com análises mais completas sobre fundos imobiliários que eu conheço é o FIIS.com.br

Comprar e alugar

Como funciona

A dinâmica de compra e venda de imóveis começou lá na pré-história quando as pessoas começaram a chamar um pedaço de terra de seu. A propriedade de terra vem evoluindo até chegar no patamar que está hoje em dia, com escrituração em cartório e registros de imóveis. A burocracia pode ter passado um pouco dos limites, mas tem seus motivos.

Além da burocracia, existem custos atrelados que, por muitas vezes, acabam atrapalhando a rentabilidade do negócio, como o pagamento obrigatório de comissão a corretores.

Como calcular o ROI

Assim como nos fundos imobiliários, a rentabilidade do investimento vem de 2 frentes: valorização e aluguel.

A conta pode não ser tão simples de fazer porque o proprietário de imóvel tem inúmeros custos “escondidos”, tais como manutenção, vacância (quando o imóvel fica parado), impostos, melhorias no condomínio, etc.

Comparação entre comprar ou investir em fundos

Liquidez

A liquidez, no universo das finanças, significa disponibilidade. Se você pode reaver seu dinheiro rapidamente, a liquidez do investimento é alta. Existem casos, porém, que o montante só poderá ser reivindicado com bastante esforço e tempo.

Um imóvel físico, caso esteja bem localizado e em área com demanda, pode ter uma liquidez até boa, mas nunca igual à de um FII. Os fundos, por serem negociados em bolsa, sempre terão compras e vendas diárias, facilitando, assim, caso você precise retirar o investimento.

No apartamento ou sala comercial, você precisará de corretor de imóveis, de imobiliária, de tempo e ainda terá que gastar com documentação.

✔️ Ponto para os FIIs

Diversificação

Em um apartamento ou sala comercial seu, o dinheiro será investido inteiramente naquele imóvel. Isso é um problema principalmente se você só tem um desses e não tem dinheiro para diversificar comprando vários imóveis.

Na hora de escolher entre comprar ou investir em fundos imobiliários, o ponto mais importante, acredito eu, é que nos FIIs você pode diversificar sua carteira de investimentos para várias regiões, vários empreendimentos e, principalmente para vários setores.

Existem fundos que investem o capital dos acionistas em prédios residenciais, mas também existem shoppings, prédios comerciais, loteamentos, galpões logísticos e até agências de bancos. Veja que são empreendimentos enormes e de difícil acesso para os “mortais”.

Exemplos:

• FII de shoppings: HGBS11 – CSHG Brasil Shopping
• FII de agências bancárias: BBPO11 – Banco do Brasil Progressivo
• FII residencial: RBDS11 – RB Capital Desenvolvimento Residencial II
• FII logístico: BTLG11 – BTG Pactual Logística

Obs.: esse artigo não contém indicações de compra ou venda de ativos de qualquer natureza.

✔️ Ponto para os FIIs

Investimento mínimo

De nada adianta financiar um apartamento se a parcela comer todo o rendimento de aluguel, então dizemos que o investimento mínimo da compra de um imóvel é o próprio valor dele.

Já para o fundo imobiliário, o investimento mínimo costuma ser uma cota ao valor de mercado. É costumeiro ser possível começar a investir com R$ 100.

✔️ Novamente, ponto para os FIIs.

Influência da taxa básica de juros compra ou investimento em fundos

No artigo Influência da SELIC na viabilidade dos empreendimentos, ficou claro que a redução da taxa básica de juros incentiva investimentos “reais” em relação a renda fixa.

Nesse cenário, ambas as opções avaliadas aqui se beneficiam porque são baseadas nos mesmos ativos: imóveis.

✔️ Ponto para ambos!

Aspectos subjetivos e emocionais

Além da questão financeira, não é aceitável retirarmos da equação os aspectos subjetivos e emocionais na hora de escolher entre comprar ou investir em fundos.

Antes de qualquer coisa, é bom diferenciar a compra de imóveis para morar e para investir. Quando se mora na sua compra, sua relação com o apartamento ou casa é muito diferente porque envolve muita convivência e apego emocional.

Já com investimentos, ainda há muita gente que liga a propriedade a segurança. Se é assim que você vê esse investimento, tudo bem, não há problema nenhum. Afinal, qual o motivo de se fazer investimentos? Para mim, pelo menos, é para me trazer tranquilidade, então faça o que for necessário para atingir esse objetivo e seja feliz 🙂

O investimento em papéis de fundos é muito mais abstrato e, apesar de trazer rendimento e liquidez possivelmente maiores, é uma ideia bastante longínqua que alguns números no app da corretora vão trazer segurança financeira. Por isso pessoas menos ligadas a tecnologia e ao mercado financeiro podem ter dificuldade em “acreditar”

E você, está mais preparado para escolher entre comprar ou investir em fundo imobiliário?
Se souber outros quesitos que esquecemos de analisar, por favor comente!