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Influência da SELIC na viabilidade dos empreendimentos

A Taxa SELIC baixou e, novamente, bateu recorde de baixa. Mas o que é essa taxa e como ela afeta o nosso bolso e nosso futuro? Qual é a diferença faz a SELIC na viabilidade dos empreendimentos? O que isso tem a ver com construção ou com empreendimentos em geral? Isso e muito mais, sexta-feira no Globo Repórter…. opa, rs.

Brincadeiras à parte, nesse post vamos responder todas essas perguntas, te dar dicas de ferramentas para analisar como você pode investir melhor seu dinheiro e ainda como captar mais dinheiro de investidores. Sei que a promessa é grande, mas confere:

A SELIC é fruto de um cálculo de operações diárias no mercado financeiro. Mas é claro que isso não importa para quem está na ponta. O que importa é o seu objetivo, que é representar a taxa básica de juros no Brasil. Basicamente, quanto maior, mais caro é emprestar dinheiro e mais o governo paga pelo nosso dinheiro.

Isso afeta diretamente os investidores porque vai ser mais difícil que um empreendimento gere o lucro necessário para pagar os juros de um empréstimo.

A SELIC mais alta também significa que a renda fixa rende mais, dificultando que um investidor prefira colocar seu dinheiro em um negócio, que tem riscos consideráveis, em vez da segurança da renda fixa.

Por outro lado, quanto menor essa taxa, mais baratos ficam os financiamentos e empréstimos com bancos. Da mesma forma menos rentável fica a renda fixa, o que leva, portanto, os detentores de capital a dispersar este em negócios reais. Isso é excelente para quem quer construir e vender, já que os consumidores terão empréstimos que cabem no bolso para pagar pelo produto.

Tá, mas e SELIC na viabilidade dos empreendimentos?

Em qualquer projeto que tenha um custo e uma expectativa de lucro, deve-se contabilizar todos os fatores financeiros envolvidos para se chegar a uma taxa interna de retorno (TIR) interessante a ponto de valer a pena realizar aquele empreendimento.

Esta taxa nada mais é do que um indicador econométrico que nos mostra o quanto aquele investimento é rentável em relação ao nosso TMA (taxa mínima de atratividade) e para calcularmos o VPL (Valor Presente Líquido).

A TIR é uma taxa de retorno do empreendimento fictícia descontada, que quando aplicada ao fluxo de caixa previsto, faz com que os valores de despesas orçadas, trazidas ao valor presente, seja igual ao retorno dos investimentos.

Se pudéssemos resumir como a TIR é analisada, seria que quanto maior é o seu valor, mais rentável é aquele investimento. Em contrapartida, quando menor o seu valor, menos rentável ele é.

Valor Presente líquido

Para entender isso, vale ressaltar também o VPL (Valor Presente Líquido) , o que, em resumo, é um indicador de valor fictício descontado de todas as receitas e despesas previstas no empreendimento trazidos ao valor presente.

Logo, quando VPL = 0, significa que não teremos um investimento lucrativo, visto que todas as despesas previstas amortizam as receitas. É com esse valor que calculamos a TIR.

Caso a VPL > 0, o empreendimento é rentável e, logo, vale a pena realizar o investimento.

Caso a VPL < 0, o empreendimento não é rentável e, portanto, não vale a pena realizar o investimento.

Contudo, para o investidor, o que mais lhe importa é a TMA, a qual pode ser calculada por várias taxas acumuladas, mas que se resume ao valor mínimo (em %) pelo qual o dono do capital espera ter de retorno financeiro por aquele investimento.

Por exemplo: digamos que uma incorporadora inicie um novo empreendimento predial pelo qual ela pretende aportar R$ 200 mil. Com a taxa de juros básica livre de risco (SELIC) a 2%, somado a algumas taxas de risco de setor, risco de mercado, digamos que eles cheguem a um cálculo de TMA de 20% ao final daquele investimento.

Fazemos o cálculo da TIR (VPL = 0) através dos custos e receitas previstas e, com essas duas taxas podemos realizar a primeira análise.

Se a TMA < TIR, o empreendimento “vale a pena” na visão do investidor, visto que a taxa que ele ESPERA de retorno é MENOR que a taxa que o empreendimento prevê.

Se a TMA > TIR, o empreendimento NÃO “vale a pena” na visão do investidor, visto que a taxa que ele ESPERA de retorno é MAIOR que a taxa que o empreendimento prevê.

Mas e o que fazer nesse caso? NÃO DESISTA DO EMPREENDIMENTO AINDA.

Veja bem, estamos falando de indicadores e previsões. Para realizar tais cálculos, foram determinadas N premissas, como do que será gasto, cronograma de obra, análise de mercado, previsão de receita, entre outras.

Ante de desistir desse investimento, reveja suas premissas e recalcule os indicadores. Mas LEMBRE-SE: premissas não devem ser otimistas nem pessimistas, mas sim, realistas! TOME MUITO CUIDADO.

Portanto…

Quanto maior a taxa SELIC, maior o rendimento de investimentos absolutamente seguros, como o tesouro direto, aumentando a TMA (taxa mínima de atratividade) e menor a chance de um empreendimento real ter esse rendimento, levando os investidores a manter seu dinheiro guardado.

Por outro lado, claro, quanto menor a SELIC, menos a TMA e maior a chance de empreendimentos serem financiados, dado a dificuldade de rendimento em papéis de renda fixa.

Esse post te ajudou a entender melhor a influência da SELIC na viabilidade dos empreendimentos?

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